Receita Federal usará “CPF dos imóveis” para taxar aluguel não declarado e multar contribuinte

A partir de 2026, o mercado de locação de imóveis no Brasil passará por uma transformação profunda. Entra em vigor o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — conhecido como “CPF dos Imóveis” —, ferramenta que permitirá à Receita Federal identificar automaticamente proprietários que deixam de declarar rendimentos de aluguel. As multas poderão chegar a 150% do valor devido, além da cobrança retroativa dos últimos cinco anos.

O novo sistema integra dados atualmente dispersos em cartórios, prefeituras, bancos e outros órgãos públicos, fechando brechas usadas para sonegação e informalidade. A medida é parte da reforma tributária, que cria uma estrutura de fiscalização digital e interligada.

Como funcionará o “CPF dos Imóveis”

O CIB funcionará como um identificador nacional único para cada imóvel, reunindo em um só sistema informações que hoje estão fragmentadas. Atualmente, cartórios, prefeituras e o Incra utilizam registros diferentes — como matrícula, inscrição imobiliária e cadastro rural —, o que dificulta o cruzamento de dados e favorece a evasão fiscal.

Com a centralização, a Receita Federal poderá acompanhar e fiscalizar operações imobiliárias em tempo real, cruzando informações de diversas fontes. A medida foi regulamentada pela Instrução Normativa 2.275/2025, que determina o compartilhamento eletrônico de dados via Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). Todos os registros, escrituras e atos cartorários deverão conter o número do CIB.

Como o sistema vai identificar sonegadores

Com a integração de dados, a Receita Federal ganhará uma capacidade inédita de cruzar informações. A partir de 2026, o inquilino será obrigado a declarar o aluguel e identificar o locador. Caso o proprietário não informe o rendimento, o sistema fará o cruzamento automático e emitirá a autuação.

Além disso, outras fontes ajudarão na detecção de irregularidades:

Imobiliárias: são obrigadas a declarar as comissões recebidas e informar quem pagou e quem recebeu;

Transações bancárias e via Pix: movimentações acima de R$ 2 mil poderão acionar alertas fiscais;

Contratos formais e registros públicos: serão confrontados com declarações de Imposto de Renda e ocupação.

Multas e penalidades

Proprietários que receberam aluguéis “por fora” têm até 31 de dezembro de 2025 para se regularizar. A partir de 2026, quem omitir rendimentos poderá ser multado em até 150% do imposto devido, além da cobrança retroativa de até cinco anos.

Em casos de dolo ou fraude, há ainda o risco de processo criminal, com pena de dois a cinco anos de reclusão — que pode ser suspensa mediante pagamento do débito.

Reforma tributária muda cobrança sobre aluguel

A reforma também altera a forma de tributação dos aluguéis, substituindo tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS pelos novos Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Com isso, a locação de imóveis passa a ser tributada:

– Imóveis residenciais: alíquota efetiva em torno de 11%;

– Imóveis comerciais: entre 15% e 20%.

A cobrança só valerá para pessoas físicas que, simultaneamente:

– Possuam mais de três imóveis alugados (ou seja, a partir do quarto); e

– Recebam mais de R$ 240 mil por ano em rendimentos de locação.

Os valores serão corrigidos anualmente pelo IPCA. Quem atender aos dois critérios em 2026 passará a pagar o novo tributo a partir de janeiro de 2027.

Com a nova fiscalização, muitos proprietários avaliam migrar o patrimônio para uma holding patrimonial, estrutura jurídica que pode reduzir a carga tributária. Empresas pagam cerca de 11,33% de imposto sobre aluguéis, contra até 27,5% na pessoa física, além de poderem aproveitar créditos fiscais.

Mas o prazo é curto: a transferência dos imóveis deve ser feita até o fim de 2025, antes que o STF decida sobre a imunidade do ITBI. Caso a imunidade caia, o custo da transferência pode aumentar.

Ainda assim, para quem possui poucos imóveis ou usa o bem para moradia, manter a propriedade em nome pessoal continua sendo a opção mais prática.

Impacto para os inquilinos

As novas regras também devem aumentar o valor dos aluguéis. A tributação sobre locações residenciais intermediadas por empresas pode quase triplicar, passando de 3,65% para cerca de 11%.

Na prática, um aluguel de R$ 2 mil pode ter aumento de R$ 150 mensais em repasses de tributos. Para imóveis comerciais, o impacto será ainda maior.

“CPF dos Imóveis” pode influenciar o IPTU

Além do controle fiscal, o CIB também criará um valor de referência nacional para cada imóvel, calculado com base em dados de mercado. Embora o IPTU seja municipal, as prefeituras terão acesso a essas informações, o que pode pressionar pela revisão das bases de cálculo e aumentar o imposto.

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